ДОМ.РФ на совместном совещании с НОСТРОЙ и
региональными застройщиками назвал предварительные параметры программы выкупа
жилья
7 мая 2020 года прошло
онлайн-совещание представителей ДОМ.РФ и Национального объединения строителей (НОСТРОЙ)
при участии крупнейших застройщиков страны на тему «Обсуждение подходов по
организации приобретения стандартного жилья у организаций-застройщиков в целях
его последующей реализации».
Модератором совещания выступил
президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
От Национального объединения
строителей приняли участие вице-президент Антон Мороз, исполнительный директор
Виктор Прядеин, его заместитель Наталья Желанова, советник президента
нацобъединения Даниил Кирилкин.
От АО «ДОМ.РФ» участниками стали
генеральный директор Виталий Мутко, его заместитель и Председатель Правления
Артем Федорко, вице-президент Анна Авдокушина, заместитель руководителя
Аналитического центра Никита Белоусов, директор Георгий Гвилава, управляющие
директора Кирилл Гришанов, Кирилл Захарин, Александр Тарабарин, финансовый
директор Виктор Шлепов, руководитель направления Евгения Петрова, руководитель
Внешних коммуникаций Елена Соколова, директор пресс-службы Оксана Волкова,
главные специалисты Михаил Григорьев и Егор Шапошников.
Застройщиков представили
председатель правления, гендиректор ГК «ЛСР» Андрей Молчанов, вице-президент ГК
«ПИК» Дмитрий Тимофеев, гендиректор ГК «ЮгСтройИнвест» Юрий Иванов, гендиректор
Объединения застройщиков «ВКБ-Новостройки» Сергей Геращенко, директор по
развитию ГК «Эталон» Алексей Дыков, коммерческий директор ГК «ФСК» Ольга
Тумайкина, председатель Совета директоров ГК «Авилон-Инвест» Александр Фролов,
член Правления компании «Брусника» Светлана Зинатуллина, гендиректор ГК «Единство»
Антон Воробьев, гендиректор ГК «Первый Трест» Тимур Гадеев, зам. гендиректора «Унистрой»
Александр Сахно, гендиректор ООО «ДСК» Андрей Соболев, исполнительный директор
УСК «Сибиряк» Константин Егоров, директор по продажам Холдинга «Сибирский
деловой союз» Светлана Кононова, зам. гендиректора СК «Выбор» Светлана Кузнецова,
член Совета директоров ГК «КПД-Газстрой» Надежда Чернова.
Антон Глушков сообщил, что данное
совещание проводится по инициативе Виталия Мутко для того, чтобы выверить и
согласовать с застройщиками позиции по основным направлениям работы институтов
развития для поддержки строительной отрасли.
Антон Глушков представил результаты
проведенного НОСТРОЙ опроса застройщиков о влиянии пандемии коронавируса на их
деятельность. Он обратил внимание на то, что 76,9% застройщиков называют
основной проблемой падение спроса, 62% – плохую работу МФЦ, 51% – риск
несвоевременной передачи объекта инвестору.
В ответ на выступление президента
НОСТРОЙ Виталий Мутко подчеркнул, что в стройке главное спрос.
Выступая с приветственным словом,
Виталий Мутко рассказал о том, что основными мерами поддержки для застройщиков
сейчас являются:
● ипотека под 6,5%, которая уже
введена на территории страны, и ДОМ.РФ, как оператор, принимает в этом активное
участие;
● субсидирование кредитов для
работающих с проектным финансированием застройщиков, по которому также в
ближайшие дни будут выработаны определенные решения с участием ДОМ.РФ;
● выкуп жилья государственными
институтами развития, такими, как ДОМ.РФ, за счет выделенных бюджетом средств в
размере 50 млрд рублей, а также дополнительных 100 млрд рублей, которые ДОМ.РФ
может привлечь для этого на рынке.
Критерии участия в программе:
-
Регион строительства: все
субъекты РФ
-
Срок сдачи в эксплуатацию: не
позднее 30 июня 2021 г.
-
Механизм финансирования:
строительство без использования счетов эскроу
-
Доля проданных площадей: от 30
до 80 %
-
Тип квартир: стандартное жилье
– квартиры с отделкой, площадь до 100 кв.м.
-
Минимальная сделка: 100
млн.рублей
Детали программы:
АО «ДОМ.РФ» будет привлечен кредит
на 50 млрд.рублей с гарантией Минфина России, дополнительно будут задействованы
100 млрд.рублей привлеченных средств с целью расширения программы. Данные
средства будут проинвестированы в ЗПИФН, который будет осуществлять выкуп жилья
у застройщиков.
По результату анализа проектных
деклараций из текущих 100 млн.кв.м жилья, находящихся в стадии строительства,
более 51 млн.кв.м планируются к вводу до 1 июля 2021 года. Из них порядка 13
млн.кв.м реализуются в рамках проектного финансирования с использованием счетов
эскроу, а также без привлечения средств дольщиков. 7,7 млн.кв.м. – это проекты,
уровень продаж в которых составляет менее 30%, по 15 млн.кв.м. уровень
реализации выше 80%. И 5 млн.кв.м. – это проекты, находящиеся в пограничной зоне:
уровень продаж составляет от 75 до 79%, то есть объем выкупа в этих проектах
будет либо небольшой, либо не будет совсем, так как минимальный лот должен
составить 100 млн.рублей.
Таким образом, целевые проекты
составляют 10,5 млн.кв.м., в них может быть осуществлен выкуп по программе. Это
квартиры 412 застройщиков в 707 домах в 69 субъектах РФ. Из них 5,7 млн.кв.м.
уже проданы, необходимый объем к выкупу – 2,7 млн.кв.м. Это потенциальный объем
программы. По оценкам АО «ДОМ.РФ» на эту цель потребуется более 150 млрд.рублей.
Заявки планируется обрабатывать в
порядке их поступления до тех пор, пока не будут израсходованы средства на выкуп.
Порядка 80% выкупаемого по
программе жилья придется на 15 регионов России, среди которых такие крупные, как
Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Свердловская
область, Краснодарский край. Выкуп будет производиться по цене не выше рыночной
оценки с дисконтом, напрямую связанным с объемом выкупаемого жилья и сроком его
последующей реализации.
Механизм и условия выкупа по
программе:
Так как реализация программы будет
организована через ЗПИФН, то в силу закона, будет обязательно проводиться
рыночная оценка недвижимости, предназначенной для выкупа. Рыночная оценка будет
учитывать дисконт, который связан с объемом.
Также будет учитываться
потенциальный срок реализации этой недвижимости. В этом вопросе важен баланс
интересов. АО «ДОМ.РФ» выкупает недвижимость с дисконтом на стадии строительства
в таком объеме, чтобы этих средств хватило застройщику для завершения
строительства, но при этом у последнего остался какой-то объем непроданных
квартир для их реализации уже после ввода объекта в эксплуатацию, тем самым
обеспечивая собственную прибыль. А «ДОМ.РФ» выкупленные метры будет
реализовывать в будущем на открытом рынке, обеспечив возврат привлеченных 150
млрд.рублей и процентов по ним без использования предоставленной Минфином
гарантии.
В рамках расходования средств будет
избрана конкурсная процедура (аукцион), в которой сможет принять участие любой
застройщик, который соответствует критериям. Конкуренция субъектов при этом
исключена – в каждом регионе будут проводиться отдельные аукционы. В настоящее
время прорабатывается вопрос исключения конкуренции внутри субъекта, когда в
зависимости от локации и иных факторов стоимость жилья в проектах существенно
разнится.
Количество аукционов в каждом
субъекте будет определяться по трем критериям: 1) емкость рынка стандартного
жилья, 2) объем непроданного стандартного жилья в регионе, 3) количество
категорий цены стандартного жилья. Где-то пройдет 1-2 аукциона, где-то 5-7. В
настоящее время ведется анализ.
В АО «ДОМ.РФ» также прорабатывается
вопрос будущей реализации выкупленных площадей с целью сохранить текущий уровень
цен, чтобы в период реализации не продавать выше или ниже рынка. Предполагается
введение ограничения на продажи выкупленных квартир в течение 3-6 месяцев после
ввода объекта в эксплуатацию. Это делается для того, чтобы застройщик мог
реализовать оставшиеся площади после ввода, не конкурируя с оптовым продавцом в
лице АО «ДОМ.РФ».
Часть выкупленного жилья будет
реализована в рамках обеспечения социальных программ субъектов РФ, часть будет
передана на развитие рынка социального найма.
Вопросы застройщиков:
* * *
Вопрос: Что такое рыночная оценка? Кто
будет проводить эту оценку? Что является ориентиром? Ведь в каждом субъекте
утверждены средние цены на кв.м. жилья, по которому государство осуществляет
выкуп у застройщиков.
Ответ: За основу предлагается взять
текущий механизм оценки жилья Минстроя России, который применяется в рамках
контрактов по выкупу жилья для решения социальных задач субъектов, и систему
оценки АО «ДОМ.РФ» проблемных домов. Совместно с профессиональным сообществом
можно доработать эти механизмы, исключив их недостатки. Безусловно, текущие
показатели себестоимости строительства и цены продажи в каждом регионе должен
быть учтен.
* * *
Вопрос: Что такое «Дисконт»? Какая
величина?
Ответ: Во-первых, при расчете дисконта
будет учитываться финансовое бремя содержания выкупленных квартир: проценты за
пользование выделенными средствами из бюджета, оплата гос.пошлин, налога на
имущество, расходы на содержание имущества после ввода домов в эксплуатацию.
Госкорпорация не планирует извлечение прибыли в рамках реализации этой программы,
но покрыть расходную часть необходимо. Во-вторых, будет проводиться оценка
ликвидности. Это тоже будет учтено при формировании размера дисконта.
Единого размера дисконта для всех не
будет. Рынки субъектов отличаются друг от друга.
* * *
Вопрос: Почему предельная величина
выкупа ограничена объемом реализации 80%?
Ответ: Если 80% и более объема
площадей уже реализованы, то по оценкам АО «ДОМ.РФ», этих средств должно хватить
для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Цель программы – не
допустить появления новых долгостроев и ввести текущие проекты в эксплуатацию в
срок.
* * *
Вопрос: Как будет организовано
взаимодействие АО «ДОМ.РФ» и созданного ЗПИФН с застройщиками?
Ответ: Механизм в настоящее время в
разработке. ЗПИФН уже зарегистрирован. Все детали будут проработаны и донесены
до застройщиков: куда, в какие сроки, в каком виде подавать заявку. В какой срок
она должна быть рассмотрена и проч.
* * *
Вопрос: Будут ли ограничения по
локации внутри субъекта? (областной центр, районные города)
Ответ: Особых условий по отбору
проектов внутри субъектов не предполагается.
* * *
Вопрос: Какой вид отделки будет
считаться соответствующим критериям программы: white-box, чистовая?
Ответ: В связи с тем, что 29 апреля
2020 года Минстроем России издан Приказ о критериях стандартного жилья,
необходимо ориентироваться на него, в том числе по видам отделки. Если этот
документ имеет пробелы, необходимо будет либо в него внести изменения/дополнения,
либо в рамках параметров программы выкупа жилья четко определить виды отделки,
при наличии которых жилье будет соответствовать критерию отбора.
* * *
Вопрос: В рамках сделки предполагается
только ДДУ или договоры уступки также можно применять? Есть оптовые сделки,
будут ли они учитываться в проценте выкупа?
Ответ: Программа выкупа направлена на
поддержку застройщиков (сохранение штатной численности сотрудников и завершение
объектов в срок), поэтому предполагается покупка только напрямую у застройщиков
по ДДУ.
* * *
Вопрос: Возможны ли варианты выкупа
жилья в домах, которые будут введены во 2-3 квартале 2020 г. или уже были
введены в эксплуатацию в 1 квартале 2020 года?
Ответ: Цель программы – недопущение
долгостроев, поэтому если дом введен в эксплуатацию, он не будет соответствовать
критериям программы. Даже если там большой объем непроданных площадей.
* * *
Вопрос: Будет ли контролироваться и
если да, то как, целевое использование средств, полученных в рамках программы
выкупа жилья?
Ответ: Средства, полученные в
результате сделки по выкупу в рамках программы, такие же целевые как и средства
дольщиков. Контроль за расходованием средств будет происходить в рамках,
установленных 214-ФЗ.
* * *
Вопрос: Могут ли в один лот входить
квартиры из разных микрорайонов проектов комплексной застройки, где при этом
цены разнятся? Возможно, такой механизм потребуется для формирования минимальной
цены лота (100 млн.руб).
Ответ: В минимальный лот (100
млн.рублей) могут входить квартиры из разных домов. Это ограничение не на дом, а
на сделку.
* * *
Вопрос: Кто может быть участником
аукциона? Группа компаний или застройщик? Ведь при реализации законодательного
правила «1 РнС - 1 застройщик», будет сложно сформировать лот равный 100 млн.руб.
Ответ: Этот вопрос будет проработан
при разработке механизма с учетом целей и задач программы.
* * *
Вопрос: По истечении 3-6 месяцев после
ввода объекта в эксплуатацию, когда АО «ДОМ.РФ» начнет продажи в открытом рынке,
может ли застройщик выступить агентом?
Ответ: Возражений по данному
предложению нет. В данном вопросе можно подходить в индивидуальном порядке с
учетом баланса интересов сторон.
* * *
Вопрос: Как объем финансирования
программы будет распределяться между субъектами РФ? Если застройщик работает в
нескольких регионах, будут ли для них специальные правила? Например, если
совершена сделка по выкупу в одном субъекте, то в другом уже не можешь?
Ответ: Лимиты будут определены по
субъектам. Главный критерий – объем непроданных площадей в регионе. По
застройщикам лимиты не предполагаются. Условия участия будут равными для всех
участников рынка, в том числе для системообразующих застройщиков.
* * *
Антон Глушков поднял вопрос о
необходимости срочной проработки введения субсидирования ставки для застройщиков,
которые работают с использованием эскроу-счетов.
В ответ Виталий Мутко пообещал
поддержать решение этого вопроса в самое ближайшее время на уровне Правительства
РФ. Он также выразил свое мнение относительно того, что если будут выполнены все
три программы (ипотека под 6,5 % для населения с посильным начальным взносом для
покупателя; субсидирование ставки для застройщиков, работающих с проектным
финансированием; выкуп жилья государственными институтами развития), а также
если будет реализован существующий сейчас на рынке жилья отложенный спрос на
квартиры, который фиксируется участниками рынка, то у жилищного строительства
есть все шансы пережить нынешний кризис.
Затем Виталий Мутко и Антон Глушков
подвели итоги совещания, поздравив всех участников с наступающим праздником
75-летия Великой Победы.
В заключение Виталий Мутко отметил,
что ДОМ.РФ и НОСТРОЙ являются двумя институтами развития, которые должны быть
партнерами и идти бок о бок для того, чтобы поддерживать в это непростое время
строителей и застройщиков и совместно реализовывать задачи по развитию жилищного
строительства на территории России.
15.05.2020г.
|